給料増額分で住宅ローン返済増額は超オトク! 100万円以上も総返済額カット!

ビジネスジャーナル

「Gettyimages」より
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 今年の春の賃上げでは、安倍内閣が3%の賃上げを産業界に求め、大手企業を中心にそれに呼応する動きが出ています。4月25日の日本経済団体連合会の発表によると、大手企業の妥結状況は図表1のようになっています。総平均では月額8621円の妥結額で、前年に比べてのアップ率は2.54%です。政府が進めてきた3%には届きませんが、前年の2.42%からすれば、多少なりとも上昇率は高まっています。

●ボーナスと合わせると年間20万円以上の増加も

 産業別にみると、製造業は8302円ですが、非製造業は9736円と1万円に近い水準に達しています。全産業平均の8621円として年間にすれば10万3452円ですから、けっこう大きな金額です。

 それに、賃金が上がればボーナス分も増えます。最近の企業の対応としては、一度上げると簡単には下げられない給与よりは、比較的柔軟に対応できるボーナスで調整しようとする傾向があります。ですから、毎月の給与とボーナスを合わせた年収レベルでみると20万円以上のアップという人が少なくないはずです。

●賢い人は賃上げ分を住宅ローンの増額に回す

 せっかくこれだけ収入が増えるのであれば、なんとか賢く運用したいものですが、現在のような超低金利時代、確実に増やすのは簡単ではありません。

 そこで、注目しておきたいのが住宅ローンの返済額増額による期間の短縮です。住宅ローンの返済を行っている人なら、一部繰上げ返済によって総返済額を減らしてトクできることはご存知でしょう。それには繰上げ返済するだけのまとまったお金が必要ですが、諸般の事情で繰上げ返済に回せるほどの手元資金はないものの、賃上げで毎月の家計には多少なりともゆとりが出てきたという人もいるはずです。
 
 そんな人なら、ぜひ返済額増額を試してください。それによって本来、完済までに支払わなければならない金額を大幅にカットできるのです。しかも、完済までの期間を短縮できるという安心感も大きなメリットです。ですから、毎年春を迎えるたびに返済額増額で期間を短縮しているという賢い人もいます。

●約4000円の増額で総返済額約34万円カット!

 どういう仕組みになっているのか、返済額増額について説明しましょう。3年前に借入額3000万円を金利2%、35年元利均等・ボーナス返済なしで利用しているケースでみてみましょう。

 図表2にあるように、このまま何もしない場合(増額なし)には、毎月返済額は9万7378円で、これまでと変わりありません。このまま残り32年、384回返済を続ければ、完済までの総返済額は3816万1152円になります。

 しかし、ここで賃上げ分を返済額の増額に回す方法を実行しましょう。返済期間を1年短くして、残り31年に短縮すれば、毎月返済額は9万7378円から10万1670円になります。月額にして4292円の増加です。でも、その結果、残り返済期間が短くなって、31年間の総返済額は3782万1240円に減少、そのまま返済を続ける場合に比べて総返済額は約33万9912円少なくなります。

●約1万円の増額で支払いを100万円以上カット!

 今年の賃上げを考慮すれば、もう少し返済額を増やすことができるはずです。そこで、返済期間を3年短縮することにすれば、毎月の返済額は10万6743円です。月額9365円の増加ですから、全産業平均の賃上げ額を上回るものの、非製造業平均の9736円の範囲内におさまります。

 これを実行すると、残りの返済期間が3年間も減って、総返済額は約101万4588円もカットできることになります。さらに、ボーナスの増加分も考慮して、毎月返済額が11万2590円に増えても大丈夫という人なら、なんと残りの返済額を約168万円もカットできることになります。

●返済期間短縮の精神的な安心感も大きい

 返済額の増額によって、支払うべき返済額を100万円以上もカットできるのですから、なんともうれしい限りですが、併せて返済期間の短縮による精神的な安心感も大きなメリットです。

 たとえば、35歳で35年返済のローンを組んでいると、完済時には70歳になってしまいます。現在35歳の人が年金をもらえるのは何歳からになっているのか、果たしていくらもらえるものか心配ですし、とても住宅ローン返済どころではなくなるかもしれません。

 でも、返済額の増額によって期間を5年短縮すれば、65歳で完済できます。その頃にはほとんどの人が定年延長で65歳まで働けるようになっているはずですから、住宅ローンは完済しているので、退職金をもらって悠々自適の老後生活を送れるようになります。

●金利が低いと返済額削減効果は縮小する

 ただ、注意しておいていただきたいのは、この返済額増額による返済期間短縮は、金利が低いと効果が小さくなるという点です。

 図表3をご覧ください。これは、図表2と同様に3000万円を35年元利均等・ボーナス返済なしで利用、3年後に返済額増額を実行する場合、総返済額をいくらカットできるかを示しています。ただし、図表2が金利2%であるのに対して、こちらは1%です。ここ1、2年のうちに住宅ローンを借り入れた人なら、こちらのほうがむしろ近いという人が多いかもしれません。

 その場合、残念ながらかなり効果は小さくなってしまいます。増額によって残り期間を3年間短縮する場合で、総返済額の削減効果は約46万円です。金利2%だと100万円を超えますから、効果は半減するわけです。

●返済期間短縮の精神的な安心感を重視

 でも、そうであったとしても、期間短縮効果は変わりません。先にも触れたように本来なら70歳までかかるのを、65歳で終えることができれば、これ以上の安心はありません。

 ですから、今年増額による返済期間短縮を実行したら、来年は無理にしても、再来年以降にもう一度実行してください。そのときには、金利が上がって適用金利も上がっているかもしません。そうすると、返済額削減効果が大きくなりますし、返済期間短縮効果は変わりません。

 今回5年間短縮し、さらに5年間短縮できれば60歳で完済できます。65歳まで働ければ、リタイアまでに老後資金を積みますゆとりも出てくるはずです。

 賃上げ分で、たまにはぜいたくを――というのもいいでしょうが、あまり無駄遣いせずに、ぜひ住宅ローンでトクする方法を実行してください。
(文=山下和之/住宅ジャーナリスト)

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