昔過ぎて取得費が分らない不動産を売却する場合、気を付けないと大損に？！

不動産などを個人で売却した場合、譲渡所得として所得税が課税されます。この譲渡所得は、以下の算式で計算されます。
収入金額（売った金額）－取得費（売却した資産の購入金額）－譲渡費用（土地等を売るときに発生する仲介手数料など）
譲渡費用や収入金額は、売った段階で計算できますが、取得費は過去に支出した金額ですので、わからないことがあります。このような場合に使われるのが、概算取得費という制度です。

■５％は必ず控除できるけども…

概算取得費は、実際の取得費に代えて、収入金額の５％を取得費として控除することができるという制度です。このため、概算取得費を使えば、譲渡費用がない場合、収入金額の９５％に対して譲渡所得に対する所得税が課税されることになります。

この制度は、譲渡所得を簡便的に計算できるために設けられているといわれますが、たったの５％しか差し引くことができませんので、かなり厳しい制度ともいわれます。

なお、実際の取得費が分かる場合には、その取得費を使えばいいですが、その取得費が収入金額の５％未満であれば、敢えて概算取得費を使うこともできます。

■取得費がわからない場合、税務調査ではどのような指導がなされる？

税務調査では、譲渡所得の取得費が分からない場合、「それなら５％しか差し引くことができません」という指導を受けます。この点、国税庁のタックスアンサーにおいては、「売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、 買い入れた時期が古いなどのため取得費がわからない場合」には概算取得費を適用できるとされており、契約書や領収書などで取得費が証明できなければ、概算取得費を使わざるを得ない、と読むことができます。

こうなると、たったの５％しか取得費として差し引くことができませんので、資料の保存には十分に注意しておく必要があると言われます。

■では具体的にどうすればいいのか？！

このような建前は、税理士の中でもよく言われますが、わからない場合には、取得費として合理的と認められる金額を控除することができるとした事例があります。

この事例を前提とすると、合理的な金額を税務調査で主張できればいいことになりますが、困ったことに調査官もこの事例の内容をよく知りません。

税は知識で金額が変わると言われますので、この事例について知っておく必要があります。（次回に続く）