アパート経営は５棟or１０室を超えるかどうかで税金が大きく異なる

個人の不動産オーナーは、その不動産から得る賃料について申告する場合、不動産所得として申告を行います。所得税は所得が発生する原因に応じて所得を区分しており、例えば役員報酬や会社からもらうお給料は給与所得、個人事業から得る収入は事業所得に該当するとされています。
所得の区分が重要になるのは、それぞれの所得について異なる計算が必要になるからです。例えば、給与所得は経費の計算を給与所得控除という概算で計算しますが、事業所得であれば実際に払った事業に関する経費を集計して計算します。
不動産所得についても、事業所得と同様に、実際に支払った不動産業務に関する経費を経費として計算しますが、事業所得と異なり、事業的規模と業務的規模という区分も行い、それぞれについて異なる計算が必要になります。

■事業的規模と業務的規模の区分

事業的規模とは簡単に言えば、不動産収入だけで食べていけるような規模の大きな不動産投資を言い、業務的規模とはお小遣い稼ぎ程度の不動産投資を意味するとされます。事業的規模は規模の大きな事業ですので、業務的規模よりも経費を広く見れる反面、業務的規模については経費が制限されることがあります。

典型例は、青色申告特別控除という特別な経費の取扱いがあります。事業的規模であれば、所定の要件を満たす必要があるものの、最大で６５万円の控除が認められます。一方で、業務的規模に該当すると、最大でも１０万円までしか控除が認められません。

一方で、事業的規模のデメリットとして、事業税がかかるということが挙げられます。

このような違いがありますので、不動産投資が事業的規模と業務的規模のいずれかに該当するかは、税金の計算上、大きな問題になります。

■判断の方法

規模が大きいかどうかで区分されると申しましたが、実務上その判断は５棟１０室基準と言われる基準で見ることになっています。この基準は、建物の貸付けについて、以下のいずれかの基準に該当する場合は事業的規模、そうでない場合には業務的規模と判断するというものです。

（1） 貸間、アパート等については、貸与できる室数がおおむね10室以上であること。
（2） 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

次回はこの５棟１０室基準の計算例や注意点について見ていきます。

専門家プロフィール：元国税調査官の税理士　松嶋洋
東京大学を卒業後、国民生活金融公庫を経て東京国税局に入局。国税調査官として、法人税調査・審理事務を担当。実質完全無料の相談サービスを提供する。