タワーマンション購入が相続税対策に有効すぎる理由とそれを牽制する国税庁

最近、テレビやインターネット等の様々な媒体で話題となっているタワーマンションだが、ステータスの観点以外で相続税対策としての有効性も注目され人気を集めている。タワーマンションとは何かという点については、当コラムでは省略するが、タワーマンションに関する相続税の節税対策としては、次に掲げる四つの効果が期待できる。

■タワーマンション購入が相続税の節税対策に有効な４つの理由

（１）不動産であるので、土地の評価額を時価よりも低く算定できる。

（２）一棟当たりの戸数が多い為、土地の評価額を低く算定できる。

（３）低層階であっても高層階であっても、占有面積が同一ならば評価額は変わらない。

（４）人気が高い為、流動性が高い。即ち直ぐに売却出来る為、現金化し易い。

■高層階や角部屋、日当たり良好な部屋など、好条件であればあるほど時価は高額になる

タワーマンションを購入する場合、最も節税効果が期待できるものは高層階を購入することだ。高層階は人気が高く、時価も人気に比例して高額になる。時価に対して相続税の評価額はどうかと言うと、最大で80％程度の評価減が可能となる。つまり、時価と相続税の評価額の乖離を利用できるのだ。人気が高くなるのは角部屋であったり、日当たりが良好な南向きであったり、更には最上階で見晴らしが良い等の条件があるが、その条件に合致した部屋だと、時価は当然の如く高額になってくる。

しかし、相続税の評価額はこのような条件は一切考慮されない。具体的に言えば、１億円で購入したタワーマンションの一室が有るとして、その一室の相続税の評価額は2千万円程度に減額することが可能となるのだ。1億円の現金をそのまま持っていたとしたら、1億円に相続税が課税されてしまう。その1億円でタワーマンションを購入すれば、2000万円に相続税が課税されるため、8000万円の節税効果が可能となるのだ。

■相続税対策「タワーマンション購入ブーム」に対して取った国税庁の対応

しかし、税務署は甘くはない。