地積規模の大きな宅地の要件と評価について税理士が解説（後編）

前回紹介した、実務で問題になる地積規模の大きな宅地については、いろいろとその適用に当たり注意点があります。地積規模の大きな宅地については、この宅地に該当するか否かの判断が難しく、適用判断を誤る可能性が多くあります。加えて、計算方法についても、様々な注意点があるとともに、地積が大きいためちょっとした計算ミスが大きな評価額の誤りにつながりますから、細心の注意が必要です。

■容積率の注意点

地積規模の大きな宅地には、容積率の要件があります。具体的には、「指定容積率が４００％（東京都の特別区は３００％）以上の地域」に所在する宅地は該当しないとされています。ここにある通り、容積率は「指定容積率」で判断することになります。

一般に言われる「容積率」とは、敷地面積に対する延床面積の割合を示す数値です。すなわち、土地にどの程度の建物を建てられるか、その基準を意味する訳ですが、この容積率には「指定容積率」と「基準容積率」の二つがあります。

指定容積率は、都市計画で用途地域毎に50%～1300%の範囲で定められている容積率を言います。一方で、基準容積率は前面道路の幅員が１２ｍ未満の場合に問題になる割合で、その前面道路の道路幅などに応じて計算される割合と、指定容積率のいずれか少ない割合をいいます。

建物を建てる場合に問題になる容積率は、原則として基準容積率になります。しかし、地積規模の大きな宅地の場合に問題になるのは指定容積率ですから、混同しないように注意が必要です。

■計算方法の注意点

地積規模の大きな宅地については、その計算上、一般的な宅地に認められる、間口狭小補正率（道路に接する間口が狭い場合に認められる補正率）や、奥行長大補正率（奥行きが長い宅地である場合に認められる補正率）、そして不整形地補正率（土地の形が不整形である場合に認められる補正率）などの補正率も原則として認められることになっています。このため、これらの補正率についても、適用を忘れることのないように注意する必要があります。

とりわけ、この地積規模の大きな宅地については平成３０年度改正で大きな改正があり、従来の取扱いではこのような補正率を使うことができませんでした。