居住用の家屋と土地の所有者が異なる場合の譲渡特例はどうなる？

マイホームを売った場合には、それが生活必需品でもあることから、その譲渡所得について所定の要件を満たせば、税務上特例が認められています。一例を挙げると、以下のような特例があります。

■譲渡特例

・　居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率
・　特定の居住用財産の買換えの特例
・　居住用財産の３千万円控除　etc

なお、これらのうち、一番よく使うのは居住用財産の３千万円控除です。この特例は、居住用財産の譲渡所得について、３千万円を控除できるとする制度です。この居住用財産の３千万控除について、注意点などを解説します。


■居住用財産の特例は家屋が中心

居住用財産の特例で押さえなければならないのは、特例の対象になるのは原則として「家屋」になるということです。言い換えれば、土地は原則として対象にならないとされます。

原則として、と申しましたが、家屋を原則としながらも、税務上土地の譲渡についても、居住用財産の３千万円控除を受けられる場合があります。具体的に申し上げると、

・　家屋とともにその敷地や借地権を譲渡した場合
・　以前に住んでいた家屋や敷地について、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売った場合

といった場合です。上記のほか、住んでいた家屋を取り壊したような場合でも、一定の要件を満たせば、居住用財産の３千万円控除の適用を受けられるとされています。

■押さえておきたい盲点

それ以外にも、居住用財産の３千万円控除について、税理士でも見落としていることが多いケースがあります。それは、居住用財産の前提である居住用家屋と、その敷地である土地の所有者が異なる場合です。

先ほど申し上げた通り、このようなケースについて、敷地は特例の対象にならないはずです。あくまでも、家屋が特例の対象になるという前提があるからです。

しかし、国税の通達で、以下のようなケースは所有者が敷地と家屋で異なっていたとしても、原則として居住用財産の３千万円控除の適用を受けられるとされています。