普通のマンションより、タワーマンションを買った方が節税になる理由とは？

相続税対策の一つとして、タワーマンションを買うことが効果的といわれます。タワーマンションを買うと、下記の二つのポイントから、現金で財産を持つよりも、優遇されることになっています。
（１）高層マンションは戸数が多いため、マンションの敷地に係る土地の評価額が一般のマンションよりも小さくなること
（２）購入する場合、高層階の方が低層階よりも価格は高いものの、相続税の計算上の評価は高層階と低層階で変わらないこと

■そもそも現金よりも不動産の方が節税には効果的！

専門的ですので補足します。大前提として、相続税の対策を考える場合、現金よりも不動産で財産を遺したほうがいい、と言われます。これは、現金の場合、金額が明確ですのでそのままの金額で税金がかかりますが、不動産の場合、時価がいくらで売れるか分かりませんので、おおむね市場価値の７割～８割で相続税を計算することになるからです。

１０００万円の現金と時価１０００万円の不動産を比較すると、前者は１０００万円に対して相続税がかかり、後者は８００万円で相続税がかかる、と計算されるのが通例です。

■タワーマンションの優位性とは？

話を戻します。マンションを購入する場合、相続税は購入したマンションの部屋（建物）と、その敷地権（土地）に対して課されます。マンションと聞くと建物だけ、と思われるかもしれませんが、建物に伴って土地を利用しますので、土地についても税金がかかることになります。

土地部分の評価は、全敷地の評価額に、その部屋の敷地権（持分割合）を掛けて算出します。そのマンションの戸数が多ければ多いほど、持分割合は少なくなりますから、結果として土地部分の評価額が小さくなるのです。

一方で、建物部分の評価は、建物一棟としての評価額を、原則として床面積で按分することになります。タワーマンションの場合、低層階でも高層階でも面積は変わりませんから、低層階でも高層階でも相続税の評価額は変わりません。

しかし、実際に買うとなると、高層階の方が高い傾向がありますから、多くの現金を不動産に変えて節税することが可能になる、と言われるのです。

■増税と富裕層の動き

相続税は、今年から大きく増税されているところ、タワーマンションが大きく富裕層から注目されているようです。

このあたり、安易に考える方も多いところですが、税務上のリスクをしっかりと考えなければなりません（次回に続く）