今、中古住宅を購入し、自分の好みにカスタマイズできる“リノベーション”が注目されています。

人口が減少し、空き家率が高まる日本において、新築で住宅取得するよりも既にある不動産を活用し、住宅取得コストを抑えたい、というニーズが高まってきているのだと思います。

そこで、ファイナンシャルプランナーである著者が“リノベーション”で住宅取得する方が注意すべき点やお得なローンの組み方についてお伝えしていきます。

■資金計画を事前にしっかり立てましょう！

まずは、下記を考えた上で、居住エリアの確定をしていきましょう。

・そもそも、住宅取得の総予算はいくらか？

・自己資金はいくら出せるか？

・いつまで住む家か？

・月々の返済、返済期間をどうするか？

気に入った物件があれば、“中古住宅の購入費用とリフォーム費用”を見積もりしてもらいましょう。

■いざ、中古住宅購入の時にローンが通らない!?

住宅ローンは、基本的に“融資物件（土地・建物）を担保”にローンの貸し出しが行われます。つまり、“お金を貸し出す価値がその融資対象物件にあるかどうか”を審査で見ていきます。

中古住宅の場合は、築年数が経っていれば、その不動産の価値はほぼ土地の値段と言ってもよいでしょう。ただし、売る側としては少しでも高値で売りたい訳ですから、中古住宅の価格はその価値よりも高くなる傾向にあります。

そのため、例えば売出し価格1,500万円の中古住宅を購入しようと、借入希望額を1,500万円で審査してもらっても住宅ローンが通らないことがあるのです。その上、リフォーム資金を含めて住宅ローンを利用しようと思うと、さらに審査を通過するハードルは高くなるのです。

購入を決めたら、専門家にホームインスペクション（住宅診断）を依頼して、住宅の状態を知るだけでなく、“適正価格”のアドバイスをもらい、売主と価格交渉することも大切です。

もし、住宅購入費用は住宅ローンが組めたけど、リフォーム費用までは住宅ローンが組めなかった……という方は、その他のローンを組む必要があります。

■リフォーム費用で使えるローン

ローンを組む上で重視したいのは“金利”です。

リフォーム費用の使用目的で組めるローンは、“リフォームローン”“フリーローン”“カードローン”があり、担保の有無、借入金額によって金利が変わる商品もあります。

銀行系、信販系の2種類があり、信販系の方が金利は高くなる傾向にあります。

（リフォーム会社や工務店は信販系のローンを扱っていることが多いです。）

返済期間に関しては、住宅ローンが最長35年間まで組めるのに対して、これらのローンは返済期間が10年以内など、短期間での返済が必要になってきますので、より資金計画を綿密に立てなければいけません。

銀行では、住宅ローンとリフォームローンがセットになっている商品もありますので借入額や金利を見ながら検討してみてください。

また、ローンを組む際は手数料や保証料が必要になることもあります。有担保ローンの場合は、抵当権設定費用などもかかってきます。

そして、住宅ローンとリフォーム費用ローンとダブルで手数料や保証料がかかることもあることをお忘れなく。

■実は、カードローンの方が金利が低いケースも!?

カードローンは馴染みが少ないと思いますが、借入金額が多ければ多いほど、借入金利は低くなります。

借入時の手数料、保証料はかかりません。（返済時に手数料がかかる会社もあります）

ほとんどの場合、担保も必要ありません。

1,000万円程度の大型リフォーム資金を借入する場合で、住宅ローンが組めなかった場合はカードローンを利用する、という方法もあるんです。

■住宅ローン控除の活用

新築・中古住宅の建築や取得、リフォーム資金のためのローンを組んだ場合、所得税や住民税が控除される“住宅ローン控除”という制度があります。

ただし、これには要件があり、建物の床面積や住宅取得者の所得金額などの他に、10年以上のローンを組んでいること、築年数が20年以内（耐火建築物は25年以内）又は地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準（耐震基準）に適合することなどがあります。

リフォームの場合は、省エネやバリアフリー改修でなければ、控除を受けることができません。

中古住宅取得、リフォーム費用のためのローンがこの要件に該当するか、は事前に確認してくださいね。

減税のメリットも活用していきましょう。

いかがでしたか？

リノベーションは、新築住宅の取得に比べて、手続きが煩雑なことも多いですが、情報をしっかり得ながら進めていくと、新築に比べてコストは低く、今ある資源を有効活用した“味のある家”を手に入れることができますよ。

（冨士野喜子）

※記事中でご紹介している商品・サービス・に関してのトラブル等について当方では一切責任を負いかねます。ご自身の責任でご判断下さい。

※当記事は、発行日現在の法令・通達等に基づいて作成しております。

※この記事の内容は、発行人の個人的見解を示したものでありますので、当記事のご利用により、利用者及び第三者が被る直接的および間接的な損害について、賠償責任を負いません。実務に当たりましては、法令または公的機関による情報等についてもご参照のうえ、ご自身の判断と責任のもとにご利用ください。

【