現況は１室空いていたので、家賃収入は年間318万円。そこから経費（本書では高めに17％と設定）、融資返済を引くと、１年で約77万円1000円が手元に残る計算になります。

77万1000円を購入金額の3000万円で割ると、2.57％。これが物件の「キャッシュフロー率」になります。キャッシュフロー率とは、購入額に対して年間にいくらのキャッシュフローを生み出してくれるかの率のことで、数年前だと２％が目標といわれていたものが、現在は不動産投資人気によって低下の傾向にあります。そのため、「2.57％」という数字はとても高いといえます。

また、物件購入で使った自己資金240万円は３年で回収可能ということから、年間100万円目標で始める規模の投資としては、かなり良さ気な物件であると判断できるでしょう。

売却益を狙うならば５年で売るのが椙田さんのセオリー。
ここでキモになるのが、築年数です。築古になればなるほど家賃は下落するものですが、だいたい20年をめどに横ばいになるといいます。もちろん近隣の環境に左右される部分もありますが、地方であれば大きくは変わらないでしょう。
この物件は築21年なので家賃の下落がしにくく、不動産の価値が大崩れする可能性も少ないので、「買ったときと同じ金額で売却すれば良い」という椙田さんの考えに適しています。

また、大事な視点は「利回りで買って、利回りで売る」という原則です。
収益アパートの場合、利回りが買ったときから落ちなければ、売却は充分可能だと言います。

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いかがでしょうか。不動産投資のイメージがなんとなく湧いてきましたか？　もちろんここで紹介する際に割愛した大事な部分もあるので、そこはぜひ書籍を参考にしてほしいのですが、椙田さんが教える「王道」の不動産投資の方法はとてもシンプルで、誰でも実践できる内容になっています。

不動産投資についてこれから知ろうとしている人から、何棟か経営して成功し、さらなる投資を考えている人まで幅広いニーズに対応できる思考法が詰まった本だといえるでしょう。

（新刊JP編集部）