そのため、取得後の運営の中でも経営努力していくべき課題はどんどん出てきます。

――不動産投資を始めてからご自身の考え方はどのように変わりましたか？

椙田：小さな視点としては、本業のサラリーマン生活のなかで、経営者目線が身に付いたということでしょうか。不動産投資は事業ですから、売上の拡大（空室対策と新規追加購入）やコスト削減などを自己責任で行なっていかねばなりません。そのなかで当然ながら経営者目線が備わってくるものです。

一方もっと大きい視点としては、世の中は仕組みを提供してお金を受け取る側と、その仕組みを享受してお金を支払う側とがあることがわかってきた点です。不動産投資は住居のように供する部屋を提供して家賃を受け取る仕組みですが、不動産投資に限らず全ての商売がこの原則のうえで成り立っています。これが分かったことは自分の中では大きな変化でした。

――他の投資と比較して不動産投資のメリット、デメリットはどこにあると思いますか？

椙田：不動産投資のメリットはいくつかありますが、他の投資との違いで最も大きいことは「金融機関からの融資によって買う」ということです。これを「レバレッジをかける」と表現することがあります。テコの原理ですね。

なぜ不動産投資だけ融資がひけるのかというと、土地建物という資産が銀行から評価されるからです。あとは収益性のモデルが、不動産賃貸業という事業だから。要するに不動産投資は投資ではなく事業なんですね。

ただ融資を引いてレバレッジを膨らませること自体はリスクも伴います。収益性の悪い物件や安定稼働できない物件を取得してしまうと、レバレッジが逆の効果をもたらします。

不動産投資の借入れは、家賃収入から返済します。つまり入居者が代わりに返済してくれるというイメージです。入居者がいなくなると自分の収入から返済しなくてはならず、稼働率が極端に低下すると支払い不能に陥ってしまう恐れもあるのです。そのため物件選びが非常に重要となります。この空室のリスクが不動産投資の最大のデメリットでないかと思います。

（後編に続く）