貸家建付地の評価で重要なポイントは「空き家の解釈とその有無」

相続税対策として、アパートを建てるといったことがよく行われます。この理由は、他人に土地を貸したり、建物を貸したりすると相続税の対象となる評価額が下がるからです。具体的には、建物を貸す場合、建物の評価額を原則として３０％下げることができます。一方で、土地を他人に貸せば、借地権割合という割合分、土地の評価を下げることができます。

■貸家建付地とは

上記と同じ理屈で、貸家建付地についても、一定の評価減が認められています。貸家建付地とは、自分の土地に貸家（アパートなど）を建築した場合の土地をいいます。この場合、貸家の評価は上記の通り３０％減ることに加え、土地については、原則として借地権割合×３０％だけ、評価額を下げることができます。

■空き家の場合には注意が必要

このように、貸家や貸家建付地については一定額の評価減ができる訳ですが、注意したいのは相続開始時点において空室がある場合です。相続開始時点において空室があれば、空いている部分については評価減の対象から除く必要があります。

具体的に申し上げると、例えば全部で10室のアパートについて、3室が相続時点で空室であれば、評価減は以下の割合となります。

貸家の評価減＝３０％×（１０室－３室）／１０室
貸家建付地の評価減＝３０％×借地権割合×（１０室－３室）／１０室

なお、相続開始時点において空室であるかどうかについては、単に入居者がいない場合を意味するのではありません。継続的に貸している物件であれば、一時的に入居者がいなくなるといった場合もありますが、このような一時的に入居者がいないケースについては、空室とは見ないことになっています。

一時的に入居者がいないかどうかについては、以下のようなポイントから判断します。