セットバックが必要な土地かどうかの判断と完了後のその土地の評価について

相続税の土地の評価上、セットバックが必要な土地については、評価減が認められています。建築基準法という法律によると、建物の敷地は原則として幅員４メートル以上の道路に接しなければなりません。しかしながら、建築基準法が施行される前に建築された場合など、４メートル未満の道路に接している建築物もあります。

■セットバックとは

このような建築物については、それを建て替える際、４メートル以上の道路に接するようにするため、宅地を後退させる必要があります。具体的には、道路の中心から２メートルとなるように、宅地を後退させます。

このような後退がセットバックですが、セットバックによって道路として宅地を提供する必要があることから、通常の宅地よりも利用価値が低下しているとして、評価減が認められています。

■具体的な評価方法

具体的には、セットバックが必要な土地については、以下の方法により評価をします。

（１）−（２）✕ ７０％

（１）　セットバック前の現状の土地の相続税評価額
（２）　セットバックが必要になる部分の評価額

■セットバックが必要になるかの判断

このように、セットバックが必要になる土地については評価減が認められる訳ですが、実際のところその土地を見ただけでは分からないことが多いです。このような場合には、市区町村の役所の建築指導課などに、再建築の際にセットバックが必要かを確認することができます。


■セットバックが完了した土地の評価

ところで、上記の評価は再建築の際にセットバックが必要になる土地、すなわち相続開始時にはセットバックが完了していない土地の評価になります。

一方で、セットバックが完了した土地の相続税評価は、相続税の通達によると、私道の用に供されている宅地の評価が適用されます。詳細は割愛しますが、私道の用に供されている土地については、通常の評価額の３０％で評価されることが原則です。

ただし、この取扱にも例外があり、その道路が不特定多数の人の通行の用に供されている場合には、公衆用道路として認められることから、評価額がゼロとされます。

なお、この例外を使う場合には、国税と見解の相違が生じることが通例ですので、土地の写真を撮るなど、証拠の整備が必要になります。

■専門家プロフィール

元国税調査官の税理士　松嶋洋
東京大学を卒業後、国民生活金融公庫を経て東京国税局に入局。国税調査官として、法人税調査・審理事務を担当。現在は１１８ページにも及ぶ税務調査対策術を無料で公開し、税理士を対象としたコンサルティング業を展開。