競売や任意売却で資産を譲渡した場合の課税関係を税理士が解説

事業に失敗し、借金が膨大で返済が困難な債務者が破産をする、という話はよく聞きますが、このように破産を行う場合などには、銀行の担保に入れている、所有している不動産の競売が行われる場合もあります。競売で譲渡した金額を債務返済に回すために行われるのですが、持っている資産を譲渡したことに変わりはありませんので、この場合にも譲渡所得の課税問題が生じます。

■競売などの強制執行と譲渡所得

所得税法上、資力を喪失して債務の弁済が著しく困難な場合、競売などの強制執行や、担保権の実行としてその債務者が資産を売却したときは、その譲渡所得は非課税とされます。借金を返すためにやむを得ず譲渡しているのに、それに譲渡所得税をかけてしまうと、更に返済が困難になる、といった事情を踏まえてのことと考えられます。

■任意売却の場合にはどうなる？

一方で、競売にもいろいろとデメリットがあります。よく言われるのは、競売では、相場の７割程度でしか売れない、ということです。このようなデメリットを回避するため、債務者と債権者の間を不動産コンサルタントなどが調整した上で、競売ではなく任意売却で不動産を売ることが実務上よくあります。

任意売却とは文字通り、強制ではなく債務者の任意で不動産を売ることですが、こうなると通常の不動産の売買と原則として同様の手続きとなりますので、競売とは異なり相場で売却することもできると言われます。こういう訳で、任意売却で処理するも実務上多くありますが、競売とは異なり任意ですから、強制執行を前提とした先の譲渡所得の非課税の要件には当たりません。

しかし、あくまでも返済をするためにやむを得ず譲渡する訳ですから、所得税にはこのようなケースに対する特例もあります。具体的には、資力を喪失して債務の弁済が著しく困難で、かつ強制換価手続きの執行が避けられないと認められる場合に任意売却するのであれば、その譲渡代金が借金の返済に充てられる限り、譲渡所得税が非課税とされます。

■問題になるのは

このような非課税規定はあるにせよ、問題になるのは「資力を喪失して債務の弁済が著しく困難」であるかどうかの判断です。