たとえば、電気コンセントの表面のプレートだけつけ替えてきれいにしたように装う人もいるのですが、私は中の配線も新しいものに替えますし、ブレーカーや近くの電柱からの引き込み線も替えます。「ボロ物件投資」と銘打っていますし、５万円で物件を買っているのですが、電気や上水道、下水道は新築同然にしています。

最初の頃は私もできるだけ安くリフォームしようとして、表面だけ直していたのですが、そうすると入居者が入ってからクレームが来て、追加工事が必要になったりするケースがあるんですよ。そうなると想定した利回りを維持できませんし、人が住み始めてからの工事は割高になります。それなら最初にきちんとやっておいた方がいいと気づいて、５年ほど前から、リフォームの時に見えない部分もきれいにしています。

――それはこれから不動産投資を始める方へのアドバイスとして大事かもしれませんね。

脇田：最初に多少お金がかかっても、しっかり工事しておいた方が長期的には得だとは思いますね。

――リフォームにかける予算と、入居者を募る時の家賃は比例しますか？

脇田：そうですね。ただ、最初にお伝えしたいのは、家賃が高くても安くても立地さえきちんと選べば、入居者は見つかるということです。そのうえで、お金をかけてしっかりリフォームした物件には、少々家賃が高くても入居者がつきます。

（後編につづく）