そして「5万円で戸建てが買えるんだから、家賃で月5万円払わずに自分で買おう」という人もあまりいません。普通の人はそういう家を直して住むという発想がないんです。私が長崎に目をつけたのはそれも理由です。

――「ボロ物件投資」で初心者が失敗しがちなことについて教えていただきたいです。

脇田：失敗している人のほとんどは、お金をかけすぎて失敗しています。物件を高く買いすぎたり、高いリフォーム業者に発注したり、しなくてもいい工事をしてしまったり、ということです。

不動産投資の問題って、ほとんどお金で解決できるんですよ。建物が古いのも、地盤沈下しているのも、白アリがいるのも、基本的にはお金で解決できます。でも、お金をかけすぎてしまったことについてはお金で解決できないんです。

――なぜお金をかけすぎてしまうのでしょうか。

脇田：リフォームでいうと、人に貸す事業で行うリフォーム工事と、自分が住む家のリフォーム工事を分けて考えられない人が多い印象です。私からすると、たとえばフローリング材を選ぶとして、ご入居者さんのお引越し当日からもう床材は傷みはじめるわけですから賃料に影響を与えづらい高級品をわざわざ使わなくてもB級品C級品で十分だと思うんです。どこかの大きなマンションの新築時に特注したけど余ったものがネットで流通しています。そういうものを使っても十分きれいですよ。でも、中にはわざわざ桜の木をフローリング材に使ったりする人もいます。自分が住む物件と人に貸す物件を分けて考えられないと失敗しやすいですね。

――本の中で「入居者が決まらない物件には決まらない理由がある」と書かれていましたが、決まらない理由はやはり立地ですか？

脇田：立地で決まらないこともあると思いますが、立地は多少悪くても価格を下げれば人は入ります。ということは価格設定がまちがっているんです。立地やリフォームの程度、広さなど物件の価値に対して家賃が高ければ入らないし、安ければ決まります。