相続における農地の評価方法とは？造成費の取扱いはどうなる？

相続において田や畑などのいわゆる農地を相続した場合、その評価は農地を以下の区分に区分して、それぞれ次に定める方法で評価することとされています。
１　純農地　・・・ほぼ宅地に転用することが不可能な農地
倍率方式（固定資産税評価額に、国税が定めた倍率を乗じて計算する方法）
２　中間農地・・・１と３の中間位に位置する農地　
倍率方式
３　市街地周辺農地　・・・４の周辺にある農地として一定の農地
その農地が市街地農地であるとした場合の価額×８０％
４　市街地農地　・・・農地法の規定による転用許可を受けたような、宅地化しやすい農地
倍率方式又は宅地比準方式

■宅地比準方式とは

宅地比準方式とは、以下の算式で計算する方式を言います。

（その農地が宅地であるとした場合の１平方メートル当たりの価額）―（１平方メートルあたりの造成費）×その農地の面積

ここでいうその農地が宅地であるとした場合の１平方メートル当たりの価額ですが、路線価で計算する地域であれば、その路線価によって評価することとなり、倍率方式で計算する地域であれば、農地に最も近く、かつ、道路からの位置や形状などが類似する宅地の１平方メートル当たりの評価額を基準に計算することとされます。

■造成費の取扱い

次に、１平方メートルあたりの造成費ですが、これは宅地にするとした場合に発生する費用で、整地費（整地費、伐採・抜根費、地盤改良費）・土盛費・土止費の３つからなります。なお、これらの費用は国税が定めており、国税庁のホームページで公表されています。

これらの費用について、控除して計算するとされているものの、実務では本当に控除していいのか迷うことがしばしばあります。インターネットを見ると、一般的な畑や田については、上記にある地盤改良費を原則として控除できないとされています。なぜなら、地盤改良は軟弱な土地について、その地盤を固めるような費用を言いますので、畑であればそもそも発生しないとも考えられるからです。加えて、田についても、日本の場合は乾田が多いため、同様に必要ない、といった指摘もあります。